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專業導讀
推薦序
前言

第一章：房市會泡沫化嗎？掌握泡沫化的成因與效應
 ． 什麼是「房市泡沫化」
 ． 房市榮景與泡沫化
 ． 當前房市榮景的特殊原因
 ． 房市擴張的效應之一：巨無霸豪宅

第二章：房市的買方與賣方
 ． 首購族如何影響市場
 ． 購屋者的人口統計
 ． 移民和文化差異
 ． 不動產投資客和中古屋買家

第三章：人們購屋的原因及地點
 ． 挑選房子
 ． 人們會搬到哪裡？
 ． 住宅特色
 ． 未來房屋的需求預測

第四章：房市大崩盤──地點、成因及時間
 ． 房市崩盤能被定義嗎？
 ． 最近威脅房市的風險因素
 ． 全國泡沫化 vs. 大都市泡沫化

第五章：即將來臨的泡沫破裂
 ． 政府會試圖讓房市降溫嗎？
 ． 加州夢
 ． 萬歲！拉斯維加斯

第六章：在房市多頭、泡沫化與崩盤之後
 ． 等待買方市場結束
 ． 租賃市場展望
 ． 為何房市可望持續成長

第七章：讓現今的房屋市況有利於你
 ． 注意新聞，但別讓「泡沫主義論調」嚇倒你
 ． 10個成功買賣不動產的方法

結語
附錄A：房地產用語
附錄B：發掘並解讀經濟數據

專業導讀

　　讀者也許還記得，2006年年底有一則關於房仲業年終獎金的新聞，房仲業者因為這一波房市熱潮，業績開出紅盤，業務員的年終獎金因而水漲船高，最樂觀的甚至可以上看35個月（150萬）。
 
　　的確，2006年的房市交易熱度不減，成交量超過各方預期，突破45萬棟，市場甚至出現了「預期房地產將持續上漲至2010」的樂觀看法。然而，這不禁令人聯想到股市的「擦鞋童理論」，當股市漲到連擦鞋童都開始建議買哪一支股票時，就是聰明投資人出場的時候。同樣地，當房市漲到連房仲業的年終獎金都是新聞時，消費者是否也該「居安思危」？

　　時序拉回2003年第二季，國泰建設公布當季的房價指數為92.9，這是從2000年以來的第13季新低紀錄，但不同以往，這並不是嚴冬中的另一道暴風雪，而是代表春天來臨的燕語呢喃。因為，次一季的指數立即反彈，特別是台?市的房價指?較1999年同季出現上升的景象，國內房地產一掃多年來的陰霾，在確?谷底結構後，開始邁向復甦。

　　回顧台灣房地產景氣，大致可以1990年做分水嶺，前一段共有三波（1973年、1980年、1987年），每七年一次的景氣高點，業界遂有房地產七年景氣循環期的說法。之後景氣循環失去了規律，除了98年台北市出現一波榮景，房地產市場一直未見好轉，直到2000年政府開始拯救房市，才再度出現生機。

　　這波房市復甦始於2003年SARS之後，強勁的漲勢得歸功於政府的振興市場措施，低利優惠房貸嘉惠85萬貸款戶，與土地增值稅減半徵收，共同營造出一個低房價、低房貸利率、與低稅率的「三低」局面，激勵國內房市在連續十多年的低迷期後，出現亮麗成績。

　　房地產榮景對手上有房地產與沒有房地產的人，同樣都帶來影響。手上持有房地產的人，在這段多頭期，資產平均增值15%，等於每戶四口之家增加109萬的財富。如以台北市來舉例，增值效果更是明顯。2003年文山區標準三房二廳的公寓，每坪市價約15到16萬，總價不到600萬，如今，類似的物件每坪開價22到25萬，總價超過800萬已經不是新聞了。

　　反觀那些沒有在起漲前進場的人，則是眼看著房價指數不斷上漲，引發出一波又波的焦慮感，這種焦慮感用數字來代表，即所謂的「購屋痛苦指數」，指數從2003年的不到5倍上升至2006年底的6.6倍，台北市更高達8.8倍，也就是需要8.8年不吃不喝才能購屋。

　　也因為購屋痛苦指數屢創新高，國民所得未見成長，再加上美國房地產在2006年初開始降溫，年底又爆發次級房貸違約激增的問題，台灣房地產景氣是否過熱引起產官學界的注意，泡沫化議題開始攻占各大媒體版面，然而，仔細觀察各界對房市後勢看法，卻找不到相同的結論。看多的一方認為台灣房地產漲幅相對全球市場仍低，房價還有上漲空間，再加上「高鐵通車」、「兩岸三通」、「台商回流」、「總統大選」等議題，看好房市可以繼續維持榮景。而看空的一方，卻提出台灣房價所得比高出國際經驗數字，市場投資客過多，以及餘屋賣壓遞延效應、央行升息等利空因素，認為房地產已經出現泡沫化警訊。

　　綜觀台灣2007年上半年的情況，國泰建設公布的第一季房價指數仍較上一季上漲，但內政部公布的交易量與上一季相比，卻稍有萎縮，顯示一部分的消費者開始謹慎觀望，但觀望之後呢？投資大師彼得?林區說，房屋是最佳的投資工具，你不但可以自己住在裡面，住的同時還能增值，不管你是不是借錢買來的。不同於買股票，不論景氣如何，買房子自住的需求一直存在，這也是家的意義所在。美國房地產從多頭來到關鍵轉折點，這一課帶給我們什麼啟示？他山之石，可以攻玉，這本書包含美國房地產市場發展及投資人買賣房地產成功法則，可以作為台灣讀者重要的建議。

前言

不論你住哪裡、擁有什麼，租房子或是與父母同住，你都受惠於房地產市場。房地產市場（新成屋加上中古屋）貢獻了14%的國內生產總額（GDP），包括銷售、改建、裝潢、家具、稅負、搬家、養寵物、植栽綠化……，還有大量與「成家」相關的各種貨物與服務。

　　共同基金與線上交易讓一般人開始到股市試手氣，房屋買賣交易的多種變革也讓許多屋主搖身一變成為投機客。容易借到的低門檻房貸、二胎房貸、減稅措施等，吸引了新手投資客進軍房市。

　　過去美國人在家裡終老（這解釋了那些家裡擺著玫瑰灰壁紙、洛可可式水車、橘色絨毛地毯的中古世紀牧場家庭），但現代美國人約5.2年就搬一次家，也因此創造出許多新的工作機會，並活絡了當地經濟。

　　每種投資機會都一樣，當所有錢都被人賺走後才跳進來的是最大的笨蛋。2000年網路泡沫讓股市投資人損失逾兆，更慘的是，大家還發現許多總裁為了炒高股價做假帳，從此失寵的股市上下震盪，房地產市場卻因而受惠。

　　接著，難以想像的事情發生了。2001年發生的911恐怖攻擊事件，給大家上了一課：家就是心臟的所在，美國人開始投入更多資金進入房地產市場，在大量錢潮的激勵之下，加上聯準會調降短期利率的謹慎發言，低房貸的推波助瀾等等，都讓房貸族自由地借到買房子的錢。

　　到2005年時，房市已走了九年多頭，連續五年打破年度銷售紀錄，國內房屋自有率達七成，到2006年時，超過四分之一的屋主不是擁有第二屋，就是投資不動產坐收租金，出租空置率持續居高不下，國人儲蓄率則降至零，消費負債比上揚。此外，忽視「網路泡沫」的劇痛還未消失，媒體又大張旗鼓、冷酷無情地炒熱「房市泡沫」這個議題。

　　但我認為，房地產這個領域迷人之處，就像不動產專欄作家彼德?米勒（Peter Miller）說的：「我們大多數人還是寧可住在室內。」這就是家的價值，不像其它的投資工具只是賺錢或是輸錢而已，我們都需要住在房子裡。

　　這是我寫這本書的動機，書中包含你了解房地產市場及如何運作的一切知識，你將學到何謂泡沫、什麼導致泡沫、泡沫是否正在你的區域形成、會不會爆破。你會學到長、短期投資購屋的基礎原則：如何選擇、持有，並讓你的資產增值。

　　本書也充斥有趣的統計、圖表與研究，都是來自最新的資訊，但不要以為這些資料都有保存期限，這本書絕對可以做為未來幾年掌握房地產市場的入門書。

本書分為七個部分

　　第一章解釋何謂房市泡沫化、大多頭與崩盤，並介紹「多頭滾動」（rolling boom）的概念，因為屋主會遷移到下一個「熱點」區域找工作或投資，你也會學到房市2001年到2006年的大行情如何啟動，包括政策鼓勵、輕鬆獲取的「容易錢」（easy money），缺乏可實現的投資機會，以及其它各種因素。

　　第二章介紹首購族以及首購族如何影響市場，世代差異與偏好、文化多樣性，與獲利的動機，都決定了誰在買房子。

　　第三章調查人們搬家的區域與原因，遷移的模式往往反映城市的進步與家庭形態、偏好的轉變。

　　第四章從風險評估的角度略述「全國性泡沫化」與「都會區泡沫化」的差異，剖析之前經歷多頭與崩盤的市場，並且探索目前房市面臨的風險───如房貸詐騙案及債奴等問題。

　　第五章探討房市崩盤將至，當聯準會利用利率政策要讓房市降溫，他們不會立刻踩煞車，但也別以為你家正在貶值（即使最近暫時看起來確是如此），我們應更關注政府為解決屋主從低房貸利率受惠而採取的手段，本章也同時含括兩個最熱門區域的研究與預測：加州與拉斯維加斯。

　　第六章會教你如何等待買方市場、準備靠你的房子賺取最大利益、抵稅額省錢法，以及其它可能從房地產賺錢的方法，特別是如何在不太貪心下優雅退場。你將學會解讀租賃市場的前景，以決定自己要不要當個房東，你也會看到即使這個市場正在縮小，但仍可持續讓你獲利。

　　第七章教你如何不被恐懼驅使、聰明地投資房地產───挑選對的方子、對的房貸及在對的時機買賣房子，以在各種景氣下生存並茁壯。

　　看完本書後，你可以完全了解房地產市場如何運作，以及在買賣房子時能抱有什麼期待，不論市場是多頭或走向崩盤。