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　　推薦序∕寶來金融集團總裁　白文正　　

　　推薦序∕寶來投信董事長　張嵩峨　　

　　作者序　　

　　1.不動產投資信託（REITs）簡介

　　何謂REITs∕不動產投資信託與不動產資產信託的不同∕REITs的起源、特性與風險∕影響REITs的股價因素∕折價及溢價對REITs的意義∕REITs是高股息投資標的之原因∕REITs與營建資產股及地產股之差異∕投資REITs和直接投資房子、店面之不同

　　2.全球REITs的發展概況

　　全球有哪些國家發行REITs∕各國對REITs的法令規範∕全球REITs股息率之演變∕追蹤REITs標的指數之ETF∕近年全球REITs併購案的起因與影響∕全球商用不動產租金概況

　　3.投資REITs停看聽

　　投資REITs的優點∕REITs適合哪些投資人∕REITs在資產配置中的角色∕如何檢視REITs∕破除投資REITs的迷思∕如何挑選優質的全球REITs基金∕國內投信發行之REITs基金∕已核備之不動產相關境外基金∕台灣掛牌之REITs（非開放式之投資信託基金）

　　4.REITs個股主題介紹

　　美國最大REIT：Simon Property Group∕澳洲最大REIT：Westfield Group∕加拿大最大REIT：H&R Real Estate Investment∕歐洲最大REIT：英國Land Securities∕香港最大REIT：領匯∕新加坡最大REIT：嘉茂商產信託∕日本最大REIT：Nippon Building Fund∕台灣最大REIT：國泰一號∕特殊型REITs∕　

推薦序

寶來金融集團總裁白文正

　　湯瑪斯．費里曼在《世界是平的》一書中表示，世界有形無形的藩籬與阻障已逐漸消除，全球成為一個四通八達的大平台。在全球化浪潮衝擊，資金流動日益頻繁的今日，資產管理業者唯有具備足以立足國際的創新與技術優勢，並推出合乎時宜並具競爭力的商品才能在這場全球性的完全競爭賽局下出線。

　　以全球宏觀角度的視野觀之，近十多年來國際金融市場成長最快速的新金融商品就是REITs（不動產投資信託），1990年初期，全球REITs總市值僅有100億美元，到了2007年，全球REITs發行檔數已高達420檔，市值逼近5500億美元，十多年的時間，資產巨幅成長了55倍。

　　REITs起源於美國，美國1960年立法通過不動產投資信託法案，讓小額投資人有機會參與金額龐大、且有固定收入的不動產進行投資。REITs可以於證券交易所掛牌上市，買賣方式與股票雷同，不動產的流通性因而增加，自此REITs慢慢普及於世界各國。

　　儘管REITs的起源可回溯至1960年代，但大行其道的時間卻是在1990年初期之後，實際風行時間僅有十餘年，是相當「年輕」的新興投資商品。有鑑於REITs的發展歷史相當短，即使在歐洲或是亞洲先進國家，REITs也算是相當創新的產品，亦是各國致力發展的明星資產類別。在台灣，國內REITs與投信發行佈局海外的REITs發行光譜不過就兩年多的時間，這股REITs投資浪潮，在台灣金融市場掀起一波波的申購熱。

　　有鑑於國際金融市場求新求變的潮流趨使下，早在多年以前，寶來投信就察覺到時勢所趨，逐步強化公司金融創新的技術能力，於2005年，率先同業推出國內首創月配息機制的全球不動產證券基金，就是基於與國際金融趨勢零時差的思考下，所引進的第一線、並具革命精神的創新產品。

　　寶來投信之所以推出具月配息機制的不動產證券化基金，乃為因應國內日益擴張的高齡人口退休理財之需求，REITs的租金收入穩定且可預期性高，且租金收益會隨物價水準而調整，再搭配以穩定的月配息機制，退休族每個月都可以領到生活所需的開銷，獲利落袋為安，讓退休所需的現金流量無虞。寶來全球不動產證券化基金推出後，不但大受傳統定期收益商品投資人與退休族歡迎，也深獲保守型投資人和高資產大戶青睞。保守型投資人首重對風險承受度低，月配息機制可以讓投資人「先領先贏」，穩健獲利讓保守型投資人較有安全感。而對高資產大戶來說，由於海外所得免稅，因此高資產大戶投資佈局全球的寶來全球不動產證券化基金配息，可享有節稅的優惠，深合高資產大戶的需求。

　　寶來投信當初在設計月配息機制過程中，無論在租稅制度、資訊系統及銷售機構方面，都遭遇許多困難與挑戰，經由公司全體群策群力，秉持堅為投資人提供最好的基金產品理念下，努力克服諸多難題，透過系統與機制多方面創新與改良，方能讓月配息機制的全新金融商品在台灣順利推出，也證明了寶來金融集團緊抓趨勢的真理，奮戰不懈的企業文化。

　　本書除了對於全球REITs的發展現況及操作策略提出說明之外，也很高興能與讀者分享寶來投信深耕REITs的成果及經驗，並慶賀寶來投信以全球不動產證券化基金榮獲第九屆金彝獎「傑出金融創新獎」的殊榮。相信在本書作者深入淺出的詳細說明之下，能讓讀者對REITs有更進一步的認知，爰樂意在此推薦此書。

寶來投信董事長張嵩峨

　　寶華綜經研究院院長梁國源博士今(96)年12月12日論述，認為除非2008年馬上有新的替代能源出現，否則高油價將成為常態。於是人們憂慮高成本通貨膨脹來臨，影響所及，大眾基本生活支出顯著增加，收入相對落後，家庭財務規劃遂成為關切的熱門話題。

　　此時，投資理財就變得相當重要。尤其是在台灣的勞退新制推出之後，退休金提撥的比例，與未來所得替代率的不足，都讓絕大多數朋友想尋找其他投資工具，為退休金增值。全球REITs的投資熱潮這兩年多來在台灣興起，正說明了投資人對REITs這類型新金融商品的認同。

　　根據行政院主計處調查顯示，2006年台灣五等分位最低所得組家庭，平均一年僅儲蓄183元，最高所得組儲蓄65萬元，兩者的儲蓄差距日趨擴大，顯見國內700多萬家庭的儲蓄所呈現的Ｍ型情況已日趨嚴重。

　　而台灣儲蓄率高是因為前兩年卡債風暴的後續影響，以及全球化造成就業不安定感，導致民眾少消費，多儲蓄。況且物價、油價不斷上揚，投資人賺來的錢抵不過通膨的威脅而縮水，紛紛尋找其它穩健的理財工具，以求達成每年預定的投資目標。REITs就因為具有穩定的股息收入，不但變現性高，且穩定的股利成長更是擊敗物價高漲的利器，長期投資持有，還能參與房地產增值。

　　有鑑於此，寶來投信設計了每月配息的全球不動產證券化基金，希望把收房租、收利息的概念，?進大家熟悉的共同基金裡面，不管是現在已經退休，或是正準備進行退休規劃，還是已經做好退休準備的投資人，都能夠享有每月穩定領息的退休生活。寶來全球不動產證券化基金就在2005年中推出後半年多，改為多類型受益權單位(multi-class)，新增「不分配收益」之A類型受益權單位，原本「每月配息」受益權單位歸屬於B類型受益權單位，就是為了滿足不同屬性投資人的理財規畫需求。

　　寶來投信身為專業的資產管理公司，除了創新之外，傾聽客戶的需求仍然是首要任務。以寶來全球不動產證券化基金為例，其規模高居同類型基金之冠，最主要的原因就是深入分析台灣投資人的屬性，推出國內基金首創的月配息機制，成功為投資大眾提供了解決方案。未來仍將以投資人的角度出發，深切了解本土市場需要，為客戶提供最完整的金融商品與客製化的服務。

　　本書的出版，目的即在於要讓廣大的投資人可以充分瞭解REITs的投資特性，以掌握資產配置的重要性，運用彈性的操作方法，以其能在浩瀚的投資領域中穩操勝券。相信讀者在閱讀本書之後，不僅可以清楚明白地認知REITs的操作方略，更能為投資組合效率加分。

　　依據行政院主計處最新公布的預測報告，今年國民儲蓄毛額達新台幣三．七兆元，儲蓄率上升至二八．九％，若減去今年國內投資毛額二．七兆元，超額儲蓄高達一兆元，超額儲蓄率八．一三％；預估明年國民儲蓄毛額高達四兆元，儲蓄率直逼三○％，創下十九年新高；超額儲蓄率也將升至八．九四％，為近十三年次高紀錄。

　　從經濟學原理來分析，總體理論有所謂：「節儉的矛盾」，意指個人若少消費、多儲蓄固然有助增加個人的財富，但是，假若組成一個國家的眾多個人都減少消費、增加儲蓄，反而因為有效需求的減少，導致國民所得降低及儲蓄的減少，結果適得其反。再從超額儲蓄的影響來看，國民儲蓄若被轉用為有生產力的投資，因為儲蓄增加而造成的需求短缺就可以補足，國民所得也不會受到影響。但是，儲蓄增加若只有一部分能轉用為投資，就會形成所謂的超額儲蓄；超額儲蓄愈大，代表一個國家生產出來的貨品及服務銷路不佳，若沒有其他的去處，就會出現存貨增加、工廠倒閉乃至國民所得降低的現象。是以，在一個正常運作的經濟體系裡，不應該存在超額儲蓄持續增加的現象。

　　我國近年平均經濟成長率能夠維持在四％左右，不受超額儲蓄的負面影響，主因是貿易順差也就是出超的大幅增加。出超代表一個國家出口商品及勞務大於進口商品及勞務的部分；這個部分愈大，代表一個國家將愈多的寶貴資源提供給外國人使用，而未相對換回可以增益國內經濟的有用商品及勞務。因為出超可以解決超額儲蓄形成的國內需求不足問題，從經濟學的觀點，出超其實就等於超額儲蓄；出超愈大，超額儲蓄也愈大。民進黨執政以來，國內超額儲蓄直線上升，出超也持續擴大，雖然藉此維持差強人意的經濟成長率，但卻是以資源輸出及國民福利的損失作為代價。

　　何以出超會持續擴大，追根究柢，主因是中央銀行的低匯率政策。央行為民進黨經濟施政不力長期護盤，一直刻意壓低新台幣匯率，藉以促進出口及經濟成長；但這也相對造成進口成本的大幅提高，不利於內需產業發展及民間消費的擴大。而國內出口絕大部分是資本及技術密集的資訊科技產品及石化、鋼鐵等傳統產業上游產品，這些產業創造的就業非常有限，但享受的利益卻非常鉅大，除低匯率大幅提升了出口利潤外，還可以享受高額的免稅及低利貸款。雖然這些受益的出口產業推升經濟成長，但也造成經濟兩極化的發展，所謂「贏者圈」只限於這些出口產業的從業人員及擁有資本技術的企業主及經理人；那些以內需為重心的更多產業及絕大多數的勞工及薪資階層，不僅未能分享經濟成長的果實，而且還要承擔更高的成本及更多的租稅負擔。

　　過去七年，國內勞工薪資平均每年成長不到二％，扣除物價因素幾乎是負成長，消費能力每下愈況。而國內貧富差距也愈來愈大，據財政部最新統計，台灣申報所得收入前二○％的家庭與後二○％的家庭差距達到十一倍，創下歷年新高紀錄。另據央行統計，台灣銀行十一兆的存款，其中七成為一七○萬大戶所擁有，逾七○○萬小戶平均存款在五○萬元以下；這等貧富差距的擴大，足以說明何以近年儲蓄率不斷增加，但一般民眾的消費能力卻愈來愈差。

　　另一方面，央行因為長期買進美元抑低新台幣匯率，導致國內資金泛濫及利率長期偏低，結果不但未能增加國內投資，反而讓那些擁有大量閒錢的富商巨賈將資金大量轉移到海外，追逐國內外利差及匯差的套利交易，或購買高報酬的各種證券商品。近年我國海外投資規模愈來愈大，相對於國內投資的冷清及超額儲蓄的不斷升高，實在是最大的諷刺。

作者序

劉宗聖 盧成德 賴盈良

　　投資REITs，就如同買下了商業不動產。因為REITs擁有一籃子的商業不動產，且不像一般公司需付營利事業所得稅。商業不動產的資產增值和租金收入都可以透過股價反應和現金股利的發放直接進入投資人的帳戶，投資人再依稅法規定，繳納利得給國庫(如台灣REITs的現金股利需繳分離課稅6%)。

　　但不同的是，商業不動產不會每天評價，通常買賣時才會知道真正價格之所在。由於不動產價格長期向上，所以即使短期「看起來」或「感覺」疲弱，屋主不賣就不會有任何損失。但REITs每天評價，上上下下的幅度長期處於股和債的波動度之間，但短期也曾出現比股市的波動度還大的現象。喜歡每天看淨值的投資人就容易有驚嚇的感覺，因為和一般人認定的不動產穩定增值的特性相差似乎很多。

　　其實，假設投資人也能像擁有商業不動產一樣，作好長期投資REITs的準備，賺錢的機率就和直接購買商業不動產相仿。回溯全球投資型不動產指數的資料，1990年起不論那一個月單筆投資REITs，五年看一次淨值，賠錢的機率是零；再看歷史更悠久的美國REITs，從1970年起，不論那一個月投資美國REITs，投資期間五年，賠錢的機率也是零。且兩者的五年年平均報酬都介於12%-15%之間。

　　這本書介紹了許多REITs的概念，包括機構法人如何用REITs作為資產配置的有效工具、如何評價REITs、影響REITs的股價因素、投資REITs的優點以及REITs適合那些投資人等。希望對已有REITs部位的投資人有所助益，更清楚知道自己買的是何物；對有興趣但無部位的投資人，能更精確判斷REITs對投資組合的效益。

　　身為引進全球REITs的「先鋒」之一，我們一直對這個投資工具有著強烈的情感。雖然前一陣子國際市場的波動，讓許多投資人對REITs短暫地失去了信心，但REITs有債券的穩定收益特質，有股票的高成長特性，因此穩定性會較股票來得高，成長性較債券為佳，這點短期可能會失效，但長期絕對不會改變。另外，將股債優點兼具的REITs納入投資組合中，就可收降低風險或是增強報酬率的效能。只有股債的台灣投資人，如能再加上REITs，輕輕鬆鬆投資，效益就能更上一層樓。對於願意進行長期投資的機構法人而言，一定可以實際感受到REITs在投組中的好處。

　　寶來投信之所以推出REITs，就是看中它和股票、債券的不同。舉近年的實例，2000年-2006年股票和債券績效不佳，REITs表現突出，擁有股債的投資人再加入REITs，投資報酬率不會太差；2007年2月中-8月中股票表現傑出，REITs並不好，債券表現則尚可，股、債、REITs兼具的投組報酬雖不亮麗但也相當不錯；2007年8月中，股票和REITs表現不佳，可是債券很好，擁有這三類資產的投資人，投組報酬就不會跌得很慘。最後我們想強調的是，市場的上下起伏難料，極少人可以瞭若指掌，對一般投資人來說，做好妥善的資產配置就是上策，將不同種類、不同風險屬性的投資產品納入投資組合中，市場的大風大浪就可平靜處之。